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§资产负债不容小觑（第2页）

在2005年前后，由于房地产开始第一轮宏观调控，开发商普遍资金紧张，万达集团与投资机构以私募形式进行了融资，与麦格理在2005年完成的9项商业物业的24%股权转让，涉及金额高达32亿元。

2009年以后，万达与西安国际信托、中诚信托以项目信托的方式进行了一轮融资。

而在2010年左右，为了配合万达商业A股上市进程，万达与建银国际等战略投资机构进行了股权私募，具体金额大约是10亿元。

当然，万达每开发一个项目，都会把各种融资渠道充分利用起来，这其中包括土地抵押贷款、项目贷款、经营性贷款、供应商垫资、物业销售、信托融资等，地方政府在和万达谈判时，也往往会承诺在金融资源方面给予支持。

在抵押贷款方面，万达尤其具有一般企业无法比拟的能力。

万达部分项目的抵押贷款比例，往往远超项目估值本身，比如一个估值仅为1个亿的项目，甚至能获得5个亿的抵押贷款。

对万达来说，为开发一个项目所需要的资金，自身投入的资金大概只有20%左右，剩余的都是利用多种渠道融资完成。

这种融资杠杆工具的极大化利用，使得万达扩张速度远远高于一般企业。

万达的资金链来自“盖房——抵押贷款——继续盖房——继续抵押贷款”

的模式，万达项目的推进速度，也使得这种高杠杆融资方式能发挥更大的效力。

项目的快速启动，包括土地权证的获得，可以快速通过抵押贷款进行融资，而快速的建筑速度，对建筑商来说，也可以减少资金垫付的时间成本，通过住宅和商业楼宇的快速销售，可以迅速获得资金回款。

随着政府加深对房地产行业的调控以及银行信用贷款的收紧，房地产整个大环境面临越来越紧张的资金问题。

对此，万达采取的措施是，通过发行信托进行融资，并将办公楼与酒店的装修项目进行外包，或者出售项目股权的一部分。

由于万达不是上市公司，万达内部的资产负债表还不是很透明，但随着万达的扩张，其资产负债率不断攀升。

根据公开资料显示，2009年，万达总资产约741亿元，负债约688亿元，负债率为92.8%，净利润约26亿元；2010年总资产增加了673亿元，负债率为90.5%，净资产为134亿元；2011年总资产增至2030亿元，净资产205亿元，负债率为89.9%；2013年，万达集团资产总额已经达到3800亿，通过资产兼并、新投资项目，万达的资产膨胀速度十分惊人，而负债率也必然同步扩张。

与资产高增长同步，万达的负债水平也一贯高位，但是净利润增幅却远远跟不上资产的膨胀。

收益过低，成了万达无法掩饰的隐忧。

资产规模不断扩张，资产收益率却在下降。

这种高杠杆扩张模式的风险是——当货币流动性收缩的时候，企业将面临非同寻常的风险，金融市场上的风吹草动都将给万达的资金链安全带来冲击。

更重要的是，经济周期将会显著影响万达的融资能力，因为那个时候，抵押估值会下降，市场流动性会大幅收缩，银行给予的授信额度会名存实亡，即使能融到资，融资成本也会大幅提高，这是万达面临的最重大的战略风险。